东南亚房产投资哪里最赚钱?风险何在?

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上周五海那边VP、房产事业部负责人Blake通过直播向大家介绍东南亚(马来西亚、泰国、越南、柬埔寨及菲律宾)房产市场,并通过数据一一解答若投资东南亚房地产市场,哪里最安全。


一带一路支持下的新兴东南亚市场





在一带一路的支持下以及泛亚铁路的连通,东南亚地区逐渐吸引着世界各地的企业来此投资,无论是房产还是其他行业。而我国的中国交通建设、中国电建、中国中铁、中国铁建、中工国际等大型国企也纷纷到东南亚各国承建项目。


东南亚市场分析


目前针对房产投资比较火的的东南国家分别为马来西亚、泰国、越南、柬埔寨及菲律宾。


地理位置

从地图上可以看出泰国往南有一条狭长的国土线---泰国湾,由此保证了泰国在泰国湾有较强的海运控制能力。

众所众知东南亚最发达的国家为新加坡,而新加坡的发达依赖于马六甲海峡,从上图橙色直线可以看出,马六甲海峡是我国和日本海上运输往印度洋的最近路线。

虚线部分为目前较为火的泰国政府计划建造的克拉运河,克拉运河一旦建成,马六甲海峡就不仅仅是海上必经之路,由此可以断定,在相对较长的时间,克拉运河动工更有利于泰国及马来西亚的发展。


经济情况

根据世界银行数据显示,当一个国家人均GDP达到300美元左右时,房地产市场开始起步,相当于我国90年代初期的房产市场;当一个国家人均GDP达到1300美元的时候,房地产市场进入稳定增长的趋势,相当于我国2004及2005年时期;当人均GDP达到8000美元时,房地产市场进入平稳期,相当于我国的2014至2015年期间。

不过这个数据在我国因为资源较为集中等多个原因,使得我国人均GDP达到8000美元后,房地产市场依旧是高歌猛进的状态。在2017年我国人均GDP达到8800美元时,由于政府的宏观调控,以及前期消耗大量购买力的前提下,我国房地产市场已进入相对平稳的状态。


了解过东南亚房地产的小伙伴们最常听到的一句话就是:投资东南亚,相当于投资20年前的中国。具体这句话的可信度有多高,是否东南亚市场真的如20年前中国的房地产市场一样迅速崛起?


根据2016年12月世界银行数据显示,柬埔寨人均GDP为1225美元,相当于我国2004年时期左右;越南和菲律宾GDP更相当于我国2006或2007年期间;而泰国是东南亚这四个国家中相对发达的国家而已,人均GPD达6050美元,相当于我国2013年时期;马来西亚无论是人均GDP还是房地产市场发展,均超前于我国。


通过以上宏观数据并结合无论是按照中国房地产市场发展规律,还是世界银行数据,都可以看出泰国房地产市场已经进入相对稳定的阶段,再结合泰国新房供应增速呈现下跌趋势,由此可以判断泰国房地产市场是相对稳定健康状态,并逐渐进入二手房市场。


相比较而言,柬埔寨、越南及菲律宾则有所不同,特别是柬埔寨依旧房地产市场刚刚开放初期,对投资者而言存在大量的机会,同样的,机会与机遇并存,柬埔寨还处于正在逐步完善基础建设期,投资柬埔寨房产的风险也相对较大。


从上图可以更清晰的看到宏观经济状况对比可以看出,我国是第二大GDP经济体,无论是泰国、马来西亚、菲律宾还是越南,GDP总量均达到千亿级美元,但柬埔寨经济总量仅仅有194亿美元,柬埔寨依旧处于发展中国家的发展初期。

通过GDP增速可以看出相对较为明显的两大阵营,一个是以泰国及马来西亚为首的平稳上升的经济体,另一个是以菲律宾、越南及柬埔寨为营的经济迅速增长的经济体,但这几个国家的增速依旧未达到几年前的我国GDP增速破8的记录,由此无论是投资柬埔寨还越南、菲律宾依旧需要谨慎考虑。


人口情况


人口规模决定房地产市场的增长,以上国家中菲律宾及越南人口规模最大,但柬埔寨的人口仅仅只有1500多万,结合以上介绍到柬埔寨GDP总量低、人均GDP低、人口总量低的三低国家。相对于马来西亚和泰国,无论是人口规模还是人口密度都处于一个非常健康的状态。


汇率


投资房地产市场的关键因素除了考虑当地国家的经济状态及人口情况外,另一个重要的因素则是汇率,东南亚货币相对英加澳新等大国货币,风险更大。


马币对美元一直以来是相对较为稳定走落的趋势,但自2017年美元贬值后,马币逐渐呈现上涨趋势,但泰铢的表现相对更好,尽管2015年期间美元大涨对泰铢稍有影响,但美元贬值后泰铢呈现出比较强势的增长状态。



越南盾作为越南的货币,即使在2017年美元贬值期间,越南盾依旧表现为下跌的趋势,由此可以给到投资越南房产的小伙伴们,若以越南盾计价的房产,非常有必要规避汇率风险,同样菲律宾比索也有同样的问题,依旧需要小伙伴们警示。而柬埔寨索尔与美元汇率呈现波动较大,但美元在柬埔寨通用,相当于索尔与美元绑定,目前来看购买柬埔寨房产相当于购买美元资产,目前不需要考虑汇率问题,是一个较为利好的选择。


人文



若考虑投资海房地产后考虑到未来去到当地留学或生活,则不得不考虑当地的人文环境。尽管以上国家均有当地语言,但英语及华语同样为马来西亚通用语言,而且当地的商业几乎都是华人,所以马来西亚的人文因素则更有优势。


房地产市场-----选择标杆城市



通过以上宏观层面分析各个国家经济状态、人口规模及人文情况对比分析了解到目标投资市场的基本国情后,再通过各个国家代表城市更进一步了解当地房产市场。


马来西亚--吉隆坡


吉隆坡作为马来西亚的首都以及马来西亚第一大城市,城市人口规模达800万,人口规模大更有利于刺激房地产市场的发展。



上图中列举了吉隆坡市中心及市中心周边公寓的购买价格,除了参考购买价格之外,目前市面上对马来西亚房产宣传最大的亮点为高的租金回报率等,从数据可以看出吉隆坡市中心的整体租金回报率为3.92%,市中心周边的租金回报率为4.29%,因数据为整体租金回报率,不排除好的楼盘项目租金收益率达到5%甚至6%。



此图为吉隆坡近几年整体房产走势,橙色为市中心周边房价走势,灰色为吉隆坡市中心房价走势图,不难看出吉隆坡房地产市场还是平稳上升的趋势。


泰国--曼谷



相比吉隆坡,曼谷市中心的租金回报率会稍微高于市中心周边的租金回报率,而曼谷的租金回报率也稍微高于吉隆坡,与目前市场宣传的回报率出入不大。


从CBER提供的最新数据显示,曼谷房产市场的涨幅是更好的状态,均以2位数的比例上升。

2017年初预测未来三年曼谷房产走势,深绿色代表是期房,浅绿色代表为二手房,从CBRE也正是曼谷房地产市场无论是期房还是现房,都是比较被看好的投资类型。

除了房价涨幅及未来增长趋势预测,对于投资买家而言更重要的就是房源的入住情况,从上图曲线可以看出曼谷房产的入住率的平均在95%以上。

从上图曼谷吸引境外游客数据,更能进一步证实曼谷房产的稳定入住情况。


柬埔寨--金边


金边作为柬埔寨的首都及第一大城市,以及参考20年前我国房地产刚起步时期状态,一直以来都是各个海房地产中介宣传的超过回报率作为最大噱头吸引大批投资客到柬埔寨投资。



从真实数据显示金边市中心与郊区租金回报率较为接近,约为6.7%,相比于目前市面宣传的数据稍微有些低,但整体数据相比曼谷或吉隆坡而言,回报率会更高。



另从房价走势(低端、中断、高端三者类型)来看,金边的房价相对比较平稳,并不是如宣传中类似于十年前的中国有个大幅度上升的情况。


同样房屋租金的趋势来看,取中间价位13美金/平米的租金及中间价位售价2700美元平米来看,房屋租金回报率约为6%,依次为计划投资柬埔寨的小伙伴们作为回报率参考。


越南 胡志明市/ 菲律宾 马尼拉




同样的数据来源,胡志明市市中心租金回报率约为5.75%,郊区租金回报率约为6.58%;马尼拉市中心租金回报率为5.51%,郊区租金回报率为5%。



胡志明市最为新的投资区域,目前市面上主推的为酒店式公寓,相对于纯住宅,回报率稍微高一些是有可能的,计划投资胡志明市的小伙伴们需要了解清楚目标房源选择的是酒店还是纯住宅。通过上左图,可以看出近三年来胡志明市本地公寓成交量并没有成上升趋势;从价格而言也没有明显的上升趋势。


各国综合生活指数对比

通过数据了解到东南亚各国房地产趋势后,通过综合生活指数对比更进一步了解东南亚房地产是否具有可投资性。

无论是从综合生活指数还是购买力,马来西亚吉隆坡都是较为强的,甚至吉隆坡的购买力直驱新加坡;而曼谷作为东南亚健康指数最高的城市,无疑是最吸引国内投资客选择的最佳目的地之一;另房价与收入对比可以得知指数越低,表示通过自己的收入越容易购买到房产,有次可见吉隆坡在房源充足的前提下,购买力是最大的。

通过污染指数可以看出马尼拉及胡志明市的污染情况较为严重,污染指数均达到90以上;交通便利情况胡志明市与金边的情况也相对较差一些。


东南亚各国房产市场风险提示



对于房地产购买或持有角度而言,无论是从宏观角度还是人文角度考虑,马来西亚市场是远远优于中国的发达国家;泰国相比于东南亚其他国家而言,其综合发展力也是远远高于东南亚的其他国家;而柬埔寨经济活力相对较差则属于东南亚欠发达国家,但汇率角度而言,柬埔寨属于较为利好的投资区域;菲律宾比索及越南盾则需要更为重视。


从整体房地产趋势而言,泰国曼谷上涨幅度是最快的,而马来西亚吉隆坡则更为稳定增长,相比其他三个国家城市,房价涨幅较为稳定。

  • 付款方式---除了泰国曼谷之外,以上四个国家付款方式均为先支付20%首付款,之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款;泰国是前期支付25%-30%的首付款之后交房时支付尾款,相对而言资金占用较低,付款方式而言泰国更有优势;

  • 贷款----从贷款优势而言,仅仅只有马来西亚对海外人士开放房屋贷款政策,其他国家目前暂不支持;

  • 海外买家购房政策----马来西亚要求海外人士只能购买100万马币以上的房产;而泰国不对海外人士购买带有土地的房屋权限,包括别墅或者其他土地,对于整个楼盘项目,海外人士持有不能超过50%;越南单个楼盘项目对海外持有人不能超过30%,同样也不能购买土地;柬埔寨不能购买土地之外还不能购买公寓项目的一层(二楼及以上可购买);越南对海外买家要求单个项目不能超过40%。

  • 产权性质----除了越南之外,其他国家均为永久产权或99年产权,越南为50年一续。

  • 特殊税费-----越南对于购房者要求需交10%增值税,若不同阶段付款,则每个阶段均需多交10%,若年收入超过1亿越南盾(3万元人民币左右)需要交5%增值税及5%个人所得税。假如在越南持有100万人民币的房产,首先在购房时需要增加10%成本,在收租时又要减去10%税费,相当于净收益率为净收益率的80%。


综合以上考虑,海那边置业专家更建议投资者选择相对平稳的区域投资如马来西亚和泰国,但若部分投资客想花小成本博弈获得大回报,菲律宾相对而言稍微好一些,柬埔寨及越南风险则是更高。


投资有风险,入市需谨慎,是否只要选择了吉隆坡或者曼谷,就代表着可以高枕无忧了呢?答案当然是否的,那什么样的项目才是更可靠呢?


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Google底图显示从市中心至目的地驾车约23分钟


Google地图显示从项目的至双峰塔车程约22分钟

项目所在地及周边交通


图片为6楼空中花园实景


房间视线实景拍摄


图片为项目样板间实拍


该项目除了优质的房源及便利的交通及生活配套设施职位,还有较为知名的国际学校,如:千百家国际学校及满家乐国际学校,而千百家国际学校就位于别墅区内。

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