银行流水不足无法按揭或者抵押贷款怎么办?

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银行流水分:真实流水和假流水


真流水分:正常流水或人为制造的真流水(后者你可以做到以假乱真,那就需要看这这篇文章了。)



假流水:那你懂的,就是假的,但是假流水也有3个等级。


1:纸质假流水


2:电核流水(已经和真的没区别了。)


3:网银流水。(基本上没办法看出来是假的)


我们普通人只需要知道第一个等级就行,因为后面2个级别成本太高了。




个人收入情况一般用单位 收入证明和个人的银行流水单来证明。收入证明是办理贷款必备的材料,甚至有的银行(如兴业银行)对于月供低于8000元的按揭贷款,仅需提供收入证明即可。但收入证明无法证伪,通常只要搞定公司人事,就可以把月收入开的比较高,所以大部分银行需要借款人提供个人银行流水来做进一步证明。


银行流水是用户与银行发生存取款业务交易的流水对账单,由于其客观性,更被银行认可。基于银行流水在贷款中的重要性,本篇将做详细介绍,以求一文解释清楚。 


 

 

 

如何识别 假流水


真流水是指通过银行柜台打印出来的流水单。相反,假流水是指通过淘宝,中介等渠道虚构出来的流水单。我们是反对伪造假流水的,因为伪造假流水一旦被银行识破,就可能会被这家银行永久拉入贷款的黑名单,而且假流水也可能承担法律责任。

另外,经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节发现假流水的破绽。他们若对流水单存在疑问,一般采用如下方案进行进一步证伪:

➀信贷员让客户当场打开网银,与提 供的流水核对。

➁同客户一起去柜台再拉流水单。

➂审批员会悄悄往提供的流水单的银行卡里打一分钱,然后要求客户再提供某个日期内的流水,确认转入的一分钱是否在账户中显示。


如何养流水


以下详细介绍下如何正确地养流水,包括如何养工资流水,奖金流水,房租流水,分红流水等。读者可以根据自己的具体情况选择几种类型来操作。

1.工资流水

➀若为公司转账,则须固定日期(一般前后误差2天左右为佳)转入,避免周末或者国家节假日转账。

转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息。

税后工资因为扣除了四险一金等,故需精确到分为最佳,如15789.21元,避免取整数,如16000元。

➃转账时务必备注:工资或代发工资。

2.奖金流水

相对固定日期转入,如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。

转账方以公司转账为最佳;个人转账也可,后续打印银行流水时,尽量避免显示交易方信息。

转账时务必备注:奖金或项目奖等。若无备注,则最近几年内,相对固定时间内转账进来,部分银行也认可。

3.租金流水

需有租房合同,可从网上下载租房合同模板。

➁租金应符合正常市场水平,可通过链家等房屋中介app查询房屋租赁价格,并适当提高20%比例作为最终租金。租金金额一般为整数,如9500元等。

➂房屋租金付款周期应模拟目前市场租房常规做法,上海一般按照每三个月付一次,部分月租金比较高的,每一个月付一次也属合理现象。

➃租金流水日转账要求相对宽松,一般前后差异几天时间或在节假日转账均属合理现象。

租金和工资流水建议分开做在不同银行卡。

租金通过支付宝转账也认可,当然姓名、日期、金额和租房合同匹配即可。

4.分红流水

分红流水通常以年为单位进行转账,分红金额一般以几万到几十万不等,但金额不宜过高,否则银行可能要求提供类似占股协议书等辅助证明材料,凭添麻烦。

5.其他流水

➀其他流水可包含:补贴、避税工资、报销等。

➁其他流水需视情况确定是否有必要以固定日期转入,如补贴,报销等,通常也是固定时间转入。

避税部分工资一般用公司员工的私人账号转账,且金额为整数。


综上所述,以上收入流水均属于银行认可的流水范畴的。除了以上操作注意事项外,所有流水需遵循以下原则,才有助于打造一份完美的流水清单。

➀养流水一般需持续3个月时间,以6个月以上为最佳。

➁当天存入,当天或隔天取出,均视为无效流水。

➂做流水尽量多存少取,以向银行展示自己“不缺钱”的实力,如每3个月一次性大笔取出。

➃保持账户里始终有钱的状态,不宜一次性取光存款。可分多次取出卡内存款,同时补充新的资金进入。

➄在合理解释的前提下,流水资金量越大理论上越好。若流动资金不是很多,则总流水应按照总月供的2倍多一点来操作。如之前月供2万,计划新增贷款的月供为8000元,则应养总额为6万的流水较好。

➅年终可多发几个月奖金。

➆交易双方应避开为夫妻关系或直系亲属关系,因为双方关系容易通过结婚证,户口本等信息被察觉。也尽量避免同姓和名字相近,如李小鹏和李小双,易被银行认定为兄弟关系。

➇征信报告显示的工作单位和实际发薪资的单位不能差异太大,如征信上显示的是上海xx网络科技公司,而发薪单位为安徽的传统制造加工企业,此举容易被银行认定为流水异常。



如何互做流水


朋友间互做流水,满足彼此相同需求,互利互惠。互做流水的方法很简单,用以下这张流程图,即可立即理解。具体步骤为:

➀甲乙双方分别准备两张银行卡:卡1,卡2和卡A,卡B。

➁卡1定期转账到卡A,则卡A可作为乙方的银行流水卡。

➂卡A里的存款过段时间(如15天后)后转账到卡B。

➃卡B定期转账到卡2,则卡2可作为甲方的银行流水卡。

其中,卡1和卡B只是作为资金中转用途,对银行选择无要求;

卡2和卡A作为银行流水卡,不仅对银行卡的选择有所要求,而且需遵循上部分讲的如何养流水的原则。


流水不足的解决办法


如果按揭/抵押贷款材料递交后,银行以流水不足为由,降低甚至取消贷款额度了,怎么办?以下方法可结燃眉之急。

➀提供担保证明

借款人可以向银行提供有效的担保证明,若银行审核证明后发现借款人的综合还款能力符合贷款要求,银行则仍会予以贷款的。需要注意的是:不同银行对担保证明的要求有一定差异,具体情况以银行为准。

➁一次性存入大额现金

在银行一次性存入大额的现金,并存款一定时间,此法在于向银行秀肌肉,体现借款人的财力。在银行看来,借款人则具有符合要求的还款能力。一般而言,银行以存款总额除以120个月后的金额来作为借款人的月供能力。如存款120万,则相当于1万/月。

有时可向银行提供其他大额固定财产证明以证明自己的还款能力,比如房产,商铺等。

除此之外,也可以提供你所购买的理财产品/信托基金/股票作为辅助财产证明。不同银行对此类财产认定程度不同,普遍的认定标准为市值的三折来计算。

➂增加共同贷款人

如果本人的银行流水不足以申请目标数额的贷款,则可以增加共同贷款人。已婚家庭夫妻双方的银行流水均可作为申请贷款的收入证明。

➃向银行提供个税证明或公积金缴存证明

个税和社保证明是证明收入水平的重要材料,因此也能代替银行流水。部分银行甚至直接认定每月的公积金缴存额的10倍来认定为月收入。

需要注意的是不是所有银行都接受以这种方式申请贷款,需要区别对待。



常见问题Q/A


1.问:优选哪家银行做流水?

答:中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多,备注有时不一致,交易对手信息也会看到,可要求柜台不打出交易对手信息。

2.问:什么情况需要自己养流水?

答:现有收入不足以覆盖贷款额度者;单位资质一般的上班族,小微企业主和灰色收入多的,发放现金的人士等更需要自己养流水。


3.问:怎么转账给对方?

答:尽量网银或手机银行转账,现在已经很少有大公司的财务会到银行柜台给员工转账。切记写好备注转账内容。


4.问:转多少钱比较合理?

答:满足月供的两倍多一点足够。太少影响贷款额度;太多,特别是体制内员工,工资本身不可能很高,会被银行认定流水作假。


5.问:找淘宝或者某些中介买流水,可行么?

答:反对做假流水!其实自己养一份出来也不麻烦,自己养流水才是长久之计。


6.问:怎么打印流水单?

答:携带本人身份证件及银行卡到就近的银行网点,请工作人员帮助打印。也可到营业网点自助打印


7.问:收入证明金额开多少?

答:单位部分的收入可以比对应的银行流水高一些,但不宜差别太多。收入证明按年收入或月收入来开均可。如工资/奖金等工作总收入为30万,则收入证明开到40万即可。


8.问: 我与 LP 离婚, 把她名下房产的房租都给我, 是否可作为我的流水?  

答:可以。

9.为了避税,公司财务用私人账户给我里转 2 万,且不做备注。 是否合理? 

答:很合理。只要此笔收入定期转入持续6个月,则为一份完美流水。

10.问: 儿子刚大学毕业,想买房子,遇到流水不足导致贷款额度受限,如何解决?  

答:父母可为低收入的子女买房做担保,避开流水不够问题。


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